Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец документа, как заключить сделку между ИП и ООО, расторжение и продление

Об основных моментах

По своей сути, понятие субаренды связано с большим количеством тонкостей и нюансов.В частности, затрагивается даже тема, связанная с уплатой налогов.

До 2012 года лица, которые оформляли субаренду и стандартную аренду, могли использовать упрощённый вариант. Сейчас даже данные действия требуют применения только стандартной системы налогообложения.

Сама субаренда, как говорилось выше – повторное оформление аренды, только в адрес третьего лица.

В субаренду можно сдавать целые помещения, либо только их части, отдельные.

Обычно схема объясняется так:

  1. Нежилое помещение арендуется при участии организаций и физических лиц, за определённую стоимость.
  2. Только следующим этапом становится составление соглашений.
  3. При желании, цену можно устанавливать большую.

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

  • отдавать имущество в пользование безвозмездно;
  • сдавать полностью или частично в субаренду;
  • передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется в местной администрации получить письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора.

Различия договора для физических и юридических лиц

При заключении сделки субаренды между физическими лицами необходимо в графе «Представление сторон» указать ФИО, паспортные данные сторон-контрагентов, а также их адреса регистрации и проживания, если они отличаются. Юридическим лицам необходимо указать:

  • наименование формы собственности по классификатору;
  • полное наименование типа общественной организации;
  • название организации;
  • юридический и фактический адрес;
  • банковские реквизиты;
  • представители, подписывающие договор с указанием должностей.

Договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами.

Договор субаренды нежилого помещения между физическими лицами.

Договор субаренды нежилого помещения между ИП и физическим лицом.

Договор субаренды нежилого помещения безвозмездного пользования.

При заключении договора субаренды, сторонами сделки выступают: субарендатор и арендатор помещения. В начале договора указываются данные сторон и делается ссылка на сам предмет субарендных отношений, а также обязательство арендатора предоставить в субаренду нежилое помещение.

Кроме того, дается характеристика объекта договорных отношений, в который входят такие данные, как:

  • площадь нежилого помещения;
  • данные о кадастровом номере объекта нежилой недвижимости;
  • целевое назначение помещения;
  • лимит на электропотребление.

В разделе, который относится к правам и обязанностям сторон, указываются те нормы и правила, которые должна соблюдать каждая из сторон, заключающих договор. Кроме того, определено, что может и что не может делать как арендатор, так и субарендатор помещения.

Отдельная часть содержания договора относится к арендным платежам, их расчет, срок оплаты и штрафные санкции за задержку платежа. При этом необходимо указание о том, что оплата арендной платы начинается со дня подписания акта приема-передачи нежилого помещения в пользование субарендатору.

Обязательным условием договора субаренды является ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Договор аренды является срочным договором, поэтому указывается срок его действия, а также возможность автоматической пролонгации договора между сторонами.

В большинстве случаев, договоры такого рода имеют и ссылку на действия сторон в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.

В конце договора оговариваются условия досрочного расторжения по инициативе арендатора и субарендатора.

В заключительной части договора указываются подробные данные сторон, с указанием расчетного счета в банке, налогового номера, регистрационного номера юридического лица.

Договор подписывается руководителями юридических лиц, или их представителями по доверенности, выданной руководителем. Подписи сторон удостоверяются печатью юридического лица с каждой стороны.

Как составить договор субаренды нежилого помещения?

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

  • дата и место составления;
  • данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
  • точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок действия договора;
  • стоимость, сроки и форма оплаты;
  • полные данные сторон;
  • подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

  • все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
  • срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
  • документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

Арендатор обязан ознакомить субарендатора с путями эвакуации, а также правила внутреннего распорядка, действующего на территории этого нежилого помещения.

К правам стороны можно отнести:

  • проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
  • требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
  • проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
  • устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

Субарендатор

В обязанности этой стороны договора входит:

  • использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
  • соблюдение технических и пожарных норм;
  • ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
  • своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
  • уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

Об участии физических лиц

Эта ситуация так же предполагает использование стандартной схемы при составлении документа.

Предлагаем ознакомиться:  Ветхие доллары и евро: как обменять поврежденные банкноты || Как сдать доллары в банк

Обычно договор составляют в количестве двух экземпляров.

У каждой стороны должен остаться оригинал соглашения.

Требования к документу вытекают из действующих на законодательном уровне норм:

  • Срок поднайма не может выходить за рамки действия основного договора.
  • Субаренда действует по тем же правилам, что и обычный найм помещений. Наличие противоречий между данными документами недопустимо.
  • Если расторгается договор по основной аренде, то прекращаются отношения, обязательства, связанные с субарендой.
    Тогда документ переоформляется, с указанием новых сторон.
  • При признании первичной аренды ничтожной похожие последствия ожидают субарендаторов. Не важно, на каких условиях документ действовал раньше.

Необходимые документы

Здесь так же замечается мало отличий от стандартных документов, которые составляются и в других ситуаций.

Образец договора субаренды.

Но есть и некоторые отличия в обязательных сведениях, условиях.

В частности, документ должен содержать:

  1. Не только характеристики самого объекта, но и сведения относительно целевого назначения.
  2. Определение размера жилого помещения, точного местоположения.
  3. Размеры платежей по субаренде, сроки перечисления средств.
  4. Ответственность в случае нарушения условий договора.
  5. Указание на лицо, которое должно быть ответственным за содержание.
  6. Описание действий на случай обнаружения поломок, неисправностей.

Когда оформляются соглашения, субарендаторы предоставляют второй стороне следующие документы:

  1. Доказательство того, что разрешение на субаренду может быть оформлено.
  2. Выписка из ЕГРЮЛ, оформленная не позднее, чем за 30 дней до подписания договора.
  3. Выписки по банковским реквизитам. На ней должна стоять печать предприятия вместе с подписью главного бухгалтера.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, для заключения субарендного соглашения необходимо разрешение первичного арендодателя (собственника) нежилой недвижимости.

Такое согласие должно быть либо прописано в первичном соглашении об аренде, либо получено путём подписания дополнительного соглашения, в котором будет указано разрешение на передачу недвижимости в субаренду.

Кроме данного разрешения, необходимы следующие документы:

  • справка из ЕГРП с информацией о собственнике нежилого помещения;
  • технический план-схема арендуемых помещений;
  • копии паспортов представителей сторон;
  • основной договор аренды;
  • квитанция об оплате госпошлины.

В зависимости от условий субаренды, могут потребоваться дополнительные документы.

Особенности заключения

Передача нежилого помещения возможна как на платной, так и на бесплатной основе. Такой договор имеет название безвозмездного пользования. То есть одна сторона передает нежилое помещение другой стороне, а в ответ не получает ничего.

При заключении договора субаренды безвозмездного пользования:

  • необходимо указать характеристику передаваемого помещения, его адрес и месторасположение;
  • передаваемое помещение должно быть конкретизировано таким образом, чтобы после прочтения договора не возникало вопроса, какое же именно помещение передается по договору субаренды. Если такая неясность возникает, то договор субаренды считается не заключенным, так как неясен предмет сделки.

Согласно законодательству, ссудополучатель несет на себе расходы по капитальному и текущему ремонту помещения, которое является предметом сделки. Однако стороны могут изменить данное условие, если они решили эти вопросы по-другому.

Что касается срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением, то он может быть заключен без указания срока действия, то есть бессрочно. Однако, в таком случае, стороны обязаны предусмотреть условия и основания для прекращения договора.

Так, например, можно указать, что любая из сторон, решившая расторгнуть договор безвозмездного пользования, может предупредить об этом другую сторону письменно за один месяц до прекращения договорных отношений.

С физическим лицом

Выступать в качестве арендодателя может не только предприниматель, но и обычный гражданин, не имеющий статуса ИП.

В этом случае, заключая договор, сторонам надо иметь в виду следующее:

  • Возможно использование наличных денег при арендных платежах.
  • ИП не сможет получить вычет по НДС, поскольку контрагент не считается ведущим коммерческую деятельность.
  • Если физическое лицо выступает как арендодатель, то, согласно ст. 226 НК РФ, на ИП возлагается обязанность перечислять НДФЛ.

Больше информации о договоре аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП можно найти здесь.

Если в качестве арендодателя выступает другой предприниматель, то такой договор практически ничем не будет отличаться от того, который используется в коммерческих отношениях юридических лиц. Единственным серьёзным отличием будет лишь то, что отвечать за платежи по такому договору ИП-арендатор будет не только деньгами на расчётном счёте и уставным капиталом, но и личным имуществом в силу ст. ст. 23 и 24 ГК РФ.

Статья 24 ГК РФ. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

Жилые и нежилые помещения передаются другим лицам либо на платной, либо на бесплатной основе. В последнем случае заключается договор по безвозмездному пользованию.

То есть, помещение передаётся другой стороне, а владелец не получает ровным счётом ничего.

Есть некоторые особенности именно для данного направления:

  • Не обойтись без точного определения характеристик объекта, вместе с адресом местоположения.
  • Передаваемое помещение должно быть конкретизировано, насколько это возможно.
    После изучения соглашения не должно возникать вопросов по поводу того, что же именно за объект передаётся в аренду третьему лицу.
    Если неясности появляются, то договоры не могут быть признаны заключёнными.

Срок действия по договору безвозмездного пользования вообще может отсутствовать. Но сторонам всё равно рекомендуется предусмотреть вопросы, связанные с прекращением отношений при необходимости.

Соглашения по субаренде, как и многие другие подобные договоры, допускают наличие особых дополнительных условий.

Например, можно указать, что собственностью арендодателя становятся возможные неотделимые улучшения, проводимые на территории объекта.

Обычно дополнительно закрепляется положение и о возможности продолжить использовать помещение для субарендатора. Даже если в дальнейшем право собственности переходит к третьим лицам.

В общем случае договоры субаренды не требуют дополнительной государственной регистрации

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Подробнее о правах и обязанностях сторон

Этот вопрос заслуживает отдельного рассмотрения. Он касается только арендатора и субарендатора, собственник недвижимости здесь не при чём.

Об арендаторах

Эта сторона должна предоставить помещение, которое пригодно для выполнения основных функций, либо постоянного проживания. Имеет значение поставка на постоянной основе ресурсов вроде электричества и воды.

Если коммунальные службы бездействуют в данном вопросе, то на арендатора дополнительная ответственность не накладывается.

Владельцы имеют обязанность по ознакомлению второй стороны как с внутренним распорядком, так и с планом эвакуации. Это полезная информация на случай чрезвычайных ситуаций.

Арендаторы могут проверять, выполняются ли все оговорённые условия. Обычно процедура проводится в рабочее время, пока субарендатор находится на месте.

Предлагаем ознакомиться:  Как выглядит договор ОСАГО и как заключается в 2019 году

Последний предоставляет все необходимые документы. Это касается и разрешения, позволяющего вести определённую деятельность.

Арендаторы так же могут указывать, как помещениям работать. Правило касается и праздничных, выходных дней. Это не должно повлиять на порядок, размер вносимых платежей.

Из обязанностей для данной стороны отмечают использование помещений только согласно основным функциям, как указано в первоначальном договоре.

Кроме того, отдельно стоит следить за техническими характеристиками, соответствием существующим нормам.

К основным обязанностям первичного арендатора, сдающего нежилое помещение в поднаём, относятся своевременная передача указанного в договоре помещения субарендатору, а также обеспечение условий беспрепятственного использования данным помещением. Кроме того, субарендодатель имеет следующие права:

  • проверять выполнение условий субарендного соглашения по содержанию нежилого помещения;
  • выполнять ремонтные работы в помещениях, сданных в субаренду;
  • расторгать сделку в одностороннем порядке, предварительно уведомив контрагента;
  • контролировать расходование материальных ресурсов нежилой недвижимости.

Для контроля содержания и пользования помещением субарендодатель вправе приезжать без предварительного согласования визита.

ВНИМАНИЕ! Перед выполнением ремонтных работ, которые могут повлиять на использование недвижимости субарендатором, его необходимо уведомить о таких работах не позднее, чем за месяц до их проведения.

К основному праву субарендатора относится право использовать взятую в субаренду нежилую недвижимость в соответствии с оговорёнными в соглашении условиями и нормами законодательства РФ, кроме того, субарендатор обязан:

  • пользоваться арендованной недвижимостью исключительно в целях, прописанных в соглашении;
  • осуществлять необходимое техническое обслуживание;
  • соблюдать установленные внутриобъектные и/или пропускные режимы;
  • восстанавливать повреждённые при авариях объекты недвижимости;
  • своевременно вносить установленную плату за поднаём.

Важно помнить, что вся ответственность за состояние и сохранность объекта сделки лежит на субарендаторе.

Чем опасна субаренда нежилого помещения?

Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.

  1. При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником. В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
  2. Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то для второй стороны существуют риски. Поэтому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
  3. Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
  4. Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
  5. Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст. 608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.

Немного о налогообложении

Субаренду часто относят к разновидности посреднических услуг.

Но это разные понятия, если посмотреть Налоговый Кодекс. Потому и порядок налогообложения в каждом случае действует свой.

Декларацию подают ежегодно, в срок до 30 апреля.

Порядок бухучета при аренде, смотрите здесь.

Понятие договора субаренды нежилого помещения

Типовым договором субаренды нежилого помещения называют соглашение о передаче ранее арендованной недвижимости в арендное пользование третьему лицу контрагентом (участником) первичной сделки об аренде.

То есть поднаём – это повторная сдача в аренду недвижимости с заключением нового соглашения между первичным арендатором, выступающем в таком договоре субарендодателем, и субарендатором.

Инструкция по составлению

При любых арендных отношениях по недвижимости с участием ИП следует иметь в виду следующие моменты:

  1. Важен статус помещения. Нежилое нельзя использовать для проживания граждан, жилое – для размещения офисов или производственных объектов.
  2. Если договор заключается сроком от года и более, то он подлежит регистрации. Однако если изначальный срок меньше, но стоит условие об автоматической пролонгации, то регистрировать документ в ЕГРН не требуется.
  3. Размер арендной платы – это существенное условие. Без него договор не будет считаться заключённым (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). В отношении нежилой недвижимости правила об аналогии цены применять прямо запрещено законом.
  4. Также существенным является и указание в договоре на данные помещения, которые позволяют точно его определить. Такими сведениями являются адрес и кадастровый номер (если помещение поставлено на отдельный учёт в ЕГРН). В том случае, если в аренду сдаётся часть помещения, в договоре указываются сведения, позволяющие эту часть точно определить.

В целом аренда и субаренда нежилой недвижимости, где одной из сторон выступает ИП, немногим отличается от аналогичных отношений с участием юридических лиц. Однако есть некоторые моменты, которые необходимо учитывать предпринимателям, заключая такого рода договоры.

Договор субаренды части нежилого помещения

Нежилая недвижимость в неделимом виде характеризуется наличием одного собственника и/или единого кадастрового номера при нескольких собственниках.

Под соглашением субаренды части такого помещения понимается получение права использования выделенной в техническом плане ограниченной области (комнаты, офиса, и т.д.).

При заключении соглашения о поднайме части нежилого помещения, важно указать в таком соглашении все параметры не только арендуемой части, но и всего помещения, а также следующих моментов:

  • условий эксплуатации мест общего пользования;
  • условий взаимодействия с пользователями других частей нежилой недвижимости;
  • порядка разрешения споров с другими пользователями.

Субарендаторы несут ответственность за неправомерное использование части помещения не только перед основным арендатором, но и перед соседними субарендаторами, особенно при аварийных ситуациях.

Пошлины и сроки

Период действия соглашения по субаренде нежилого имущества прописывается в договоре в виде:

  • точной даты окончания действия сделки;
  • условий, при которых действие соглашения прекратится.
Внимание.

В случае, когда период действия соглашения по субаренде не прописан в договоре, данная сделка в соответствии с пунктом 2,

статьи 610 Гражданского Кодекса РФ

является бессрочной.

Необходимо учитывать факт, что при прекращении действия основного договора аренды помещения, субарендное соглашение также становится недействительным (см. ст. 618 Гражданского Кодекса РФ).

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

  1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
  2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Предлагаем ознакомиться:  Трудовой договор продавца одежды

При регистрации договора поднайма в органах Росреестра необходимо заплатить пошлину в размере:

  • 2 тысячи рублей – для физических лиц;
  • 22 тысячи рублей – для юридических лиц.

Плательщиком пошлины является субарендатор.

При наличии нескольких субарендаторов, размер пошлины делится между ними в равных долях.

Согласно ст. 333.35 Налогового кодекса РФ, юридические лица – казённые предприятия пошлину не оплачивают.

Время действия прав субаренды может быть указано в договоре либо указанием точной даты прекращения договора.

Либо обозначением условий, при наступлении которых действие такого договора прекращается.

ВАЖНО! Если срок действия субарендного соглашения не указан, то такое соглашение считается бессрочным, согласно п. 2

ст. 610 ГК РФ

.

Следует помнить, что вне зависимости от сроков действия субарендного соглашения оно прекращается в момент прекращения действия основного договора аренды, согласно ст. 618 ГК РФ.

Дополнительные советы и предупреждения

Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре необходима, иначе договор будет считаться недействительным, но регистрировать договор нужно только в том случае, если он заключается на срок 12 месяцев и более.

Многие юридические лица экономят на госпошлине, заключая субарендное соглашение сроком на 10 или 11 месяцев и продлевая такое соглашение при необходимости.

Следует помнить, что незарегистрированный договор не защищает стороны при возникающих конфликтах, разрешать которые придётся в суде, поэтому при решении о фиксации факта соглашения в Росреестре необходимо взвешивать все риски.

Субарендодатель не несёт ответственности перед субарендатором за убытки, возникшие в результате перебоев с электроснабжением или водоснабжением арендуемых помещений, такие ситуации находятся в зоне ответственности коммунальных служб, если только они не возникли по причине неуплаты данных услуг, поэтому порядок оплаты таких услуг следует указать в договоре субаренды.

ВНИМАНИЕ! При фактах порчи имущества в результате аварий или ненадлежащего пользования нежилыми помещениями субарендатором, ответственность перед собственником недвижимости несёт субарендодатель по основному договору аренды.

Итак, при заключении договора субаренды нежилого помещения необходимо учитывать условия и сроки основного договора аренды, также следует указать действия сторон при различных обстоятельствах, чтобы в спорных моментах избежать обращения в суд.

Нужно ли заключать?

Для того, чтобы использовать в коммерческой деятельности какое-то имущество (как движимое, так и недвижимое), предприниматель должен иметь соответствующее право. Оно может возникнуть как на основании правомочий собственника, так и в силу договора, заключённого с собственником или иным уполномоченным лицом.

ИП, которому нужен нежилой объект под офис, склад или цех, на практике может не вступать в договорные отношения, а пользоваться объектом, например, по знакомству. Однако такой путь чреват следующими проблемами:

  • Собственник помещения сможет в любой момент потребовать освободить его – и арендатору нечего будет на это возразить.
  • Если за использование вносится плата, но договор не заключён – это будет означать, что соответствующие платежи нельзя будет провести через бухучёт. Следовательно, с точки зрения налоговиков, возрастёт размер чистой прибыли.
  • Если помещение оказалось с недостатками, но договор на аренду не был заключён, добиться исправления недостатков или компенсации от собственника будет невозможно.

Таким образом, аренда – это способ законным образом защитить права как владельца недвижимости, так и арендатора. При этом в качестве арендодателя не обязательно должен выступать непосредственно собственник: если предыдущий договор аренды содержит такие правомочия, предусмотренные ст. 615 ГК РФ, то заключить можно и договор субаренды.

Важно! Пользоваться недвижимостью ИП может не только по договору аренды. В частности, допустимо использование нежилых помещений и по договору ссуды (безвозмездного пользования). Однако в коммерческой деятельности такой вариант встречается крайне редко.

О чем следует знать?

В процессе заключения сделки по субаренде нежилых помещений между юр. лицами следует соблюдать все необходимые условия, которые указаны в гражданском законодательстве Российской Федерации.

Следующие правила помогут оформить документ в отношении субаренды на законных основаниях:

  • Арендатор нежилого помещения обязан иметь согласие в письменной форме от владельца имущества на возможную передачу недвижимости в субаренду. Согласие допускается составлять в произвольной форме, при заключении договора субаренды его необходимо прикрепить к основному документу в качестве приложения.
  • Полномочия субарендатора не должны превышать полномочия арендатора. Данное ограничение позволяет владельцу собственности обеспечить защиту собственных интересов в отношении имущества.
  • Сроки субаренды не должны превышать сроки основного договора аренды.

Для того чтобы избежать неприятных конфликтных ситуаций при оформлении сделки по дополнительной субсубаренде помещения между юридическими лицами, следует помнить о некоторых особенностях подобного рода сделок:

  1. Подписывая договор субаренды, требуется письменно зафиксировать условия, при которых субарендатор имеет право улучшать арендованное имущество.
  2. Предварительное соглашение по субаренде нежилого помещения формирует сторона арендатора, а представители субарендатора должны одобрить и подписать документ. Рекомендуется заблаговременно обсудить сопутствующие условия и нюансы соглашения, чтобы в дальнейшем избежать конфликтных ситуаций.

Нужна ли регистрация?

Обязательной регистрации в органах Росреестра подлежат сделки по дополнительной аренде, заключенные на период более одного года. Если не зарегистрировать соглашение, которое подписано на срок более 12 месяцев, оно будет признано недействительным. Большинство организаций в статусе юридического лица принимают решение о заключении сделки по субаренде на срок от 9 до 11 месяцев с целью экономии денежных средств. Впоследствии договор субаренды просто продлевается также на период менее года.

Важно учитывать, что незарегистрированная сделка не защищает контрагентов в случае конфликтных ситуаций, которые при отсутствии выписки из Росреестра придется разрешать в судебном порядке. В связи с этим при обсуждении сроков действия соглашения необходимо анализировать все имеющиеся риски.

Вопрос налогов

В процессе регистрации субарендного соглашения в службе Росреестра юридические лица должны заплатить государственную пошлину в размере 22 000 рублей. Плательщиком налога выступает сторона субарендатора. В случае если субарендаторов несколько, сумма пошлины делится между ними на равных условиях.

В соответствии со статьей 333.3 НК РФ юридические лица, которые являются казенными предприятиями, освобождаются от уплаты пошлины по субаренде.

Расторжение и продление

Расторжение договора субаренды возможно в следующих обстоятельствах:

  • по обоюдному согласию сторон сделки, если досрочное прекращение действия соглашения прописано в документах (в противном случае расторгать договор придется в суде);
  • при завершении действия основного договора аренды (субарендатор должен быть уведомлен о сроках действия основной сделки).

Продление договора субаренды осуществляется автоматически, если это прописано в соглашении, либо в установленном порядке по истечению срока действия документа составляется новый документ.

Важно. Если продлевается основной договор аренды, это не влечет за собой автоматическое продление субарендного соглашения.

Подводя итоги, стоит сказать, что договор субаренды нежилых помещений между юр. лицами должен быть заключен согласно правилам и рекомендациям, указанных в Гражданском Кодексе РФ. Контрагентам необходимо детально обсудить все условия будущего договора, учитывая все возможные нюансы подобного рода сделок.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector